Покупка складского помещения: что нужно учесть?

Опубликовано: 25.12.2018

Сектор складской недвижимости в текущем году проявил себя как активный сегмент рынка. За первое полугодие 2016 года объем заключенных сделок охватил почти 270 тыс. кв. м и сравнялся с показателем за весь 2015 год. Снизился процент свободных площадей. По стране он составляет 8,6 %, а в конце 2015 равнялся 9,3 % (данные аналитической компании CBRE Group). Эксперты ожидают, что к декабрю текущего года свободных площадей останется еще меньше. Появилась положительная динамика процентных ставок, которые стали расти после падения в 2014–2015 гг. Складская недвижимость – привлекательная долгосрочная инвестиция. Что необходимо учитывать при покупке складского помещения?

Типы складских помещений

Современные логистические комплексы для удобства поделены на группы со специфическими характеристиками, каждая из которых имеет буквенное обозначение.

Тип А. Отдельно стоящее здание в непосредственной близости от крупной транспортной артерии. Помещение имеет один этаж, построено из легких конструкций. Год постройки – не ранее 1990. Высота потолков – не менее 10 метров (чтобы можно было установить современные системы хранения).

Комплекс должен иметь ровные полы, системы сигнализации и оповещения, готовые воздуховоды, работающую вентиляции и кондиционирование. Входная группа должна быть следующей: автоматические ворота с пандусом, тепловые завесы. Важно, чтобы были подведены коммуникации, в том числе для связи и интернета. Прилегающей к складу территории должно быть достаточно для маневров транспорта с увеличенной грузоподъемностью. Склады типа А – самые современные и дорогостоящие объекты сегмента.

В первом полугодии 2016 года 57 % всех реализованных складов было построено под требования конкретного заказчика

Тип А−. Основные параметры помещения совпадают с предыдущим типом, но допускается другое расположение: в промышленной зоне городской черты. К этому типу относят здания, построенные ранее 1990 года, но реконструированные в последние 5–10 лет. Высота потолков – от 8 метров. Стоимость объектов типа А− меньше на 10–20 % по сравнению с группой А. Тип В. Капитальное строение на прочном фундаменте с высотой потолков не менее 6 метров, без четких требований к году постройки. Установлена система пожарного оповещения и пожаротушения (гидрант). Коммуникации подведены, в том числе линии связи. Температура складских помещений – от 10 до 18 °С, поэтому требуется система отопления. Входная группа – ворота с пандусом. Наличие офисных помещений на территории или непосредственно в помещении склада. Стоимость типа В ниже по сравнению с группой А на 15–25 %. Тип С. Капитальное строение производственного назначения с высотой потолков от 4,5 метров. Бетонное и асфальтовое покрытие пола, отопление. Температура в холодное время года не должна опускаться ниже 5 °С. Ворота располагаются вровень с подъездной поверхностью. Тип склада С имеет самую демократичную стоимость среди сооружений, приспособленных под хранение. Тип D. Помещения производственного характера, ангары, подвалы или объекты системы гражданской обороны. Требований к отоплению или высоте потолков, коммуникациям и оформлению входной группы не выдвигается. Эти помещения годятся для хранения ограниченных групп товаров и не соответствуют даже минимальным логистическим требованиям. Цены на объекты класса D самые низкие, но и спрос на них меньше. Для организации современного логистического комплекса подходят склады типа А, А− и В.

Размер и функциональные зоны складского помещения

Один из важных факторов выбора логистического объекта – площадь для эффективной функциональной загрузки.

В каждом складе есть обязательные участки с определенными функциями.

Зона разгрузки. В ней происходят разгрузка прибывающего транспорта и кратковременное хранение грузов до момента их передачи в зону приемки. Зона приемки товара. Здесь принимают доставленный груз, учитывают, распределяют и хранят до отправки на основной склад. Основная зона хранения. Самая большая территория склада, в которой товар находится дольше, чем во всех остальных. Зона комплектации. В ней проводятся прием заявок, формирование заказов, подготовка товара к отгрузке. В этом помещении нужны хорошие коммуникации и удобные рабочие места для операторов. Зона экспедирования. Иногда она соединяется с отделом комплектации, так как оба подразделения работают в тесной связке. Здесь готовят сопроводительные документы, снимают товары с учета, перемещают продукцию для отгрузки. Зона погрузки. Товар перемещается на транспортные средства для отправки к конечному потребителю. Иногда территория объединяется с загрузочной площадкой. Резервная зона хранения. В ней размещаются внеплановые партии или дополнительный товар, например, пришедший перед новогодними праздниками. Служебные помещения. В них размещается персонал склада.

Планирование логистических цепочек определит оптимальный размер склада

Если судить по объемам сделок в секторе складской недвижимости, то среди федеральных предприятий торгового ритейла пользуются спросом склады от 12 до 20 тыс. кв. м. Крупные региональные торговые компании ограничиваются 5−10 тыс. квадратов. В первом полугодии 2016 г. средний размер арендованного или купленного регионального склада составлял 9,2 тыс. кв. м.

Аналитики рынка прогнозируют рост спроса на складские помещения размером от 1,5 до 5 тыс. квадратов. Причиной развития сегмента компактных складских комплексов станет удовлетворение спроса крупных федеральных компаний, которые нуждались в больших помещениях. Эти игроки уже приобрели или построили интересующие их объекты, а средний и мелкий бизнес интересуется площадями складов до 5 тысяч кв. метров.

Особенности планирования складского помещения

Размер склада имеет значение. Но также необходимо учитывать и другие факторы эффективности логистической системы.

Назначение склада. Какая именно продукция будет на нем храниться? От этого зависит не только размер помещения, но и подбор складского оборудования, необходимый температурный режим, размещение стеллажей и размер проходов между ними, мощность вентиляционных систем, список техники, тип напольного покрытия.

Большинство групп товаров имеют температурные ограничения хранения, поэтому комплексы типа А и В всегда отапливают

Размещение склада. Важным критерием является не только доступность транспортной артерии, но и близость ключевых покупателей. Правильное расположение способно в разы сократить расходы на логистику: чем ближе везти товар к конечному заказчику, тем больше экономия. Необходимость в территориальных распределительных центрах. Они могут понадобиться для крупных централизованных компаний, у которых много покупателей в разных регионах. Для сокращения расходов используются локальные точки промежуточного складирования на местах. Необходимость в демонстрационных залах. Они нужны для демонстрации образцов продукции. Требуются специальные помещения (по типу шоу-румов) с выставочным оснащением и комфортным температурным режимом.

Учесть все нюансы складского планирования может только квалифицированный специалист. Если у компании такового нет, разумно воспользоваться услугами приглашенного консультанта. Грамотный подход при покупке склада сэкономит ресурсы во время эксплуатации.

Аренда или покупка: что выгоднее?

Что эффективнее: аренда складского помещения или собственный склад? Чтобы сделать заключение, необходимо провести некоторые расчеты.

Посчитать расходы на содержание склада, затраты на оплату труда, технику, электроэнергию, налоги и амортизацию оборудования. Посчитать стоимость затрат на хранение в арендованном складе. Составить графики логистических расходов за определенный период, чтобы видеть динамику. Компании со стабильным и растущим товарооборотом, как правило, приходят к выводу о необходимости приобретения собственного склада, чтобы сэкономить ресурсы и одновременно выгодно инвестировать прибыль.

Спросом пользуются и участки под складское строительство. На них строят логистические комплексы с учетом всех специфических требований к хранению товара.

Помещение под склад можно построить за месяц благодаря технологии быстровозводимых конструкций

Стоимость складской недвижимости

Цены на склады и участки под логистические комплексы опустились ниже, чем в 2012−2013 годах. Снижение составило 15−20 %.

Москва и Подмосковье

Стоимость 1 кв. м склада в Москве составляет от 40 до 55 тыс. руб. в зависимости от типа и расположения. В Подмосковье около 30 тыс. руб. стоит 1 кв. м помещений типа А и В. Участок под строительство обойдется от 20 до 30 тыс. руб. за сотку. Столько стоит, к примеру, земля в Каширском районе .

Аренда складского помещения типа А в Москве обходится в среднем в 4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в Московской области – 3 тыс. Коммунальные платежи и НДС оплачиваются отдельно.

Регионы

В зависимости от местоположения склад типа А можно приобрести по цене в 10–20 тыс. руб. за кв. м. Пригодный для строительства складского комплекса участок с коммуникациями возле трассы стоит от 20 до 30 тыс. за сотку.

Аренда склада типа А по регионам составляет от 1200 до 2200 руб. за 1 кв. м в год.

При покупке складского помещения необходимо учитывать его расположение, целевую загрузку, экономическую целесообразность. Для высокой эффективности важны и правильная планировка помещения, хорошее оснащение, достаточный размер всех функциональных зон. Активность в складском сегменте недвижимости подтверждает разумность инвестиций в собственный склад.

rss